2022년 9월 4일. 원희룡 장관 삼프로TV 인터뷰
요약
Q. 부동산 더 떨어져야하나?
A. Yes. 현재 연 소득의 18배 수준. 10~12배 정도가 맞다 봄.
=> 40%는 더 내려가도 된다는 듯.
Q. 1기 신도시 재정비 어쩔꺼?
A. TF는 가동중. 30만세대 5개 도시를 재건축하려면 이주 문제 해결 해야함. 10년에 걸쳐 해도 9만호 이주 단지 있어야 됨. 없으면 전세대란. 용적률 문제도 있음. 마스터 플랜이 나올려면 아무리 빨라도 24년은 되어야 함.
Q. 왜 24년? 2년이나 걸려야하나?
A. 2년은 도시계획, 지자체협의, 마스터플랜, 특별법지정까지를 본다. 국가 단위에서 전체 도시가 다듬어 질 수 있는 플랜이 필요함.
Q. 재건축 과정만 10~15년이 걸리는데, 앞에 (짧아도) 2년이 꼭 필요한가? 2년의 납득이 있어야 함. 이미 늙어버린 5개 1기 도시만 봐도 이제와서 처음 계획 세우는게 아닐 것 같은데?
A. ㅇㅇ 그냥 하면 되긴 함. 근데, 용적률만 봐도 지자체 별 협의가 필요함. 산업, 교육, 주택, 실버, 공공단지 등 앞으로 주변이 어떻게 될지도 파악 필요함. 1기 신도시 재건축은 그냥 일반적으로 생각하는 아파트 위치를 그냥 밀어버리고 다시 올리는 그런 수준의 문제가 아님. 빨리 가고 싶긴한데, 쉽지 않음. 전세계에서도 이런 경우는 처음임. 앞에 2년이 잘 만들어지면 앞으로는 더 빨라질 것이라 생각됨.
Q. 가구 수는 늘린다는거?
A. 그건 당연. ..(많은 좋은 말 있지만 생략).. 그러기 위한 플랜 설립.
Q. 특별법에는 부과해야할 의무, 인센티브를 담아야 할 텐데, 각 지역별로 감당되나 (목동, 상계...)
A. 일반법으로도 재건축이 될 수 있는 지역들은 그렇게 하도록 해서 빨리 진행하려고 함. 재건축과 관련된 내용들이 서울, 경기지역들 각 지자체마다 모두 다르기 때문에 정리하면서 진행. => 어쨌든 넓은 범위의 도시들의 재건축 순서를 정하고 진행해야함. 그래야 다른 대란이 없을 것이라 보는 듯
Q. 5년 270만호 공급 언제? 어디? 구체적이지 않은 것 같은데 왤케 빨리 발표한거?
A. 검토는 거의 다 됨. 발표하면 우르르 가서 또 투기할거잖아. 지난 정부처럼 한번에 많은 내용을 자주 발표하는 그런 것은 안함. 엄청 큰거부터 발표해서 예측 가능하도록 할 예정. 정책으로 인해 부동산의 가격이 변동하는 모습을 가능하면 안보이도록 노력할 것.
Q. 집값이 급등하고 있었다해도 그랬을까? 하락기라 그런거 아냐?
A. 그러면 부동산이 아니라 금리와 금융정책부터 했겠지. 완전 다른 이야기임. 그리고 하락기긴 하지만 아직도 시장에 돈이 너무 많고 투자 관성은 살아 있긴 함.
Q. 270만호가 새로 생기는건 아닐텐데, 얼마나 더 생길 것 같나?
A. 원래도 매년 평균 50만호대는 생긴다. 지난 정부에도 그랬다. 4만호 정도는 더 생길 수 있다고 보는 것. 이번에는 핵심은 공급되는 집의 질적인 내용이 더 많이 담겨 있다.
Q. 집의 질 문제를 이야기하니 반지하 해법은 어떻게 보냐?
(오세훈시장과 방향이 다른 것)
A. 반지하만 문제냐, 옥탑이나 뭐 등등 문제가 많다. 갑자기 이들의 주거를 옮기는 것이 가능한가? 이주 못한다. 왜 굳이 거기 살고 있으냐. 직주근접, 비용문제 등 많다. 그 사람들에게 물어보면 멀리, 비싼곳으로 안간다. => 반지하 금지로 해결될 문제가 아님.
Q. 그럼 어떻게 해결할 수 있을까?
A. 도심의 공공임대주택도 하나의 방법. 등록임대인제도로 공급도 가능. 전 정부처럼 머어~얼리 이상한 곳에 지어놓은 주택 말고 도심에 필요함.
Q. 주거복지 정책, 또 다른 특혜 아님? 가까운데, 구린곳에 살던 사람들이 갑자기 혜택보는 건 오히려 멀리 살던 사람에게 역차별 아닌가?
A. 그렇게 갑자기 진행할 문제는 아니다. 그리고 최대한 좋도록 만들겠지만 그렇게 좋은 집이 나올수가 없다. 로또도 1~2명이 되니까 로또지, 공급량이 적당하다면 합리적일 수 있다.
Q. 윤정부 정책 기조?
A. 주거의 사다리를 잇는것. 시장원리를 동작시키고 자산이 많은 사람에게는 착한 임대인 등으로 인센티브를 줄 수 있는 방법을 찾기 등.
Q. 가능함? LTV 40%, 15억 제한 + 거래량 폭락 등 암초가 너무 많다. 됨?
A. 지난 달 서울 거래량 1000이 안됨. 지금 호가는 버티기, 매수는 관망 상태임. 아직도 국토부 발표만 기다리고 있는 매수매도 대기가 있음. 아직은 과도기임. 오래가지는 않을 것 같다. 이 시기가 지나봐야 알 듯
Q. 서민 주거 안정화 대책은?
A. 아파트는 그나마 가격이 표준화되있어서 괜찮은 편인데, 빌라 같은 비표준 쪽은 문제가 많다. 약자들의 대부분이 여기에 속함. 보증보험도 거의 못든 상태. 전세사기 문제 발생가능성 뿜뿜. 특히 신축 빌라에 대한 전세 사기 이미 정부에서 경찰 합동 수사로 수만건 조사 중.
Q. 임대차 보호법 개정하나? 월세화 어떻게 보나?
A. 임차인 보호는 해야된다. 근데 보호 기간 내에서는 좋은데 밖에 있을 때 골 때림. 2+2 해서 4년치 한번에 받거나, 살다가 갑자기 많이 받아버리거나... 바꿀 필요가 있다. 예를 들면 등록임대는 10년에 5% 컷을 할 수 있다. 왜 굳이 2+2 고정이어야 하나. 3+3, 5년, 10년 인센티브를 주면서 더 많은 옵션을 제안해서 필요에 맞게 스무스하게 이동가능 하도록 조정해야한다. 월세액 공제도 늘려줌. 개인적으로 급여의 20% 이상이 생활비로 나가는건 아니라고 봄. 개선할 것.
Q. 광역교통망 계획은? 예를 들면 7시에 못나오면 그냥 지각하는 곳에 사는 사람들도 많고...
A. 특히 2기 신도시.. 인구는 많은데 아직도 그때 계획대로도 교통망이 안 깔린 곳도 많음. 이번에 취임하면서 정리중. 주택 공급도 중요한데, 이미 깔린 집에 교통망을 제대로 하는거 중요함. 교통 관련 기금들 모두 통합해서 사용하면 현재의 제도와 기금으로도 많은 부분이 개선 가능하다. 진행중이다.
Q. 소멸하는 지방, 국토균형발전 방안은? 현재까지는 서울경기 내용 밖에 안나왔다.
A. 도시를 성장시키는 동력 자체가 약한 경우가 많다. 산업과 인재. 최소한 지방 5대 광역 도시는 1시간 이동을 할 수 있도록 만들어야하지 않나. 컴패트+네트워크 개념. 지방의 메가시티 들을 중심으로 교통을 연결할 수 있도록 노력하는 중
Q. 재건축 VS 집값 안정, 국토부 입장은?
A. 지속적으로 가격 안정을 위한것은 당연히 공급이다. 재건축 관련해서는 지역별로 9월에 발표할 예정이다. 단지 단위로 말하는 것은 아니다. 연내 가시화될 것이다.
Q. 재건축 공급을 하면 가격이 상승할 것을 감안해야한다. 당분간 못한다고 하면 공급에 문제가 생긴다. 어디가 더 타겟인가?
A. 하향 안정화라는 것은 재건축하는 곳까지 내려야한다는 것은 아니다. 신축이고 공급이 들어오면 가격이 올라야하는 것은 맞다. 이런 부분까지 국토부가 따라다닐 수는 없다. 서울경기 전체에 공급과 지역을 발표함으로써 그 공급들과 경쟁을 시키면 시장이 정리할 것. 다만 앞에 말했듯 소득의 10~12배가 안정이라고 생각되며, 재테크 목적으로 18배씩 주고 사려면 사던가 말던가 알아서 하길.
느낀점 및 정리
- 아무튼 지방 소도시는 없어질 것임. 빠이.
- KTX, SRT 더 쎄짐
- 최소한 국토부는 집값 올라가게 둘 생각이 없음. 하향 안정화가 목적인데, 장관 생각은 40%는 더 내리게 둘 생각.
- 재건축은 오를 수 있다에 동의. 근데 여전히 언제될지 모름. 투자하려면 해보던가라는 마인드. 한은 총재가 직접한 말 생각남... 금리 올릴건데 투자해서 망하는건 알아서 해라. 요새 쿨함이 대세인듯!
- 시장에 맡기려는 부분은 많이 보임
- 임대 사업자 개선 의지 보임
- 아무튼, 어쨌든 당분간 공급은 많지 않아 보임.
- 솔직히 말해 집값 하향 안정이 목적이면 정부입장에서 이미 금리로 하향 조지고 있으니 서두를 이유가 없음. 금리 인상 끝날때쯤이나 하향이 멈출때 공급발표 해서 한번 더 조져버리면 됨.
- 전세사기 놈들 다 조질 예정 (근데 될까...?)